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二年前に親を見送り、実家の名義は親のままにしてある。最近ニュースで「相続登記が義務になった」と知り、昔の相続まで対象になるのか、もう期限が過ぎているのではと不安になっている。こうした「過去に起きた相続（過去分）」を抱えている人は少なくありません。結論から言うと、令和6年（2024年）4月1日より前に発生した相続の登記は、原則として令和9年（2027年）3月31日までに済ませればよく、この日が来るまでは過料の対象になりません。判断の基準は「相続が起きた時期」と「自分が不動産を相続すると知った日」の二つで、どちらを見るかで期限が変わります。
過去分（施行前の相続）はいつまで？令和9年3月31日が基本
相続登記の申請義務は令和6年4月1日に施行されました（法務省による）。義務のルールは「相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する」というものです。ここで問題になるのが、施行日より前、つまり令和6年3月31日以前に亡くなったケースです。制度が始まる前の相続にまで「3年以内」を機械的に当てはめると、すでに期限切れの人が続出してしまいます。
そこで経過措置（新しい制度を過去の分にも適用するときの移行ルール）が置かれ、施行前に発生した相続については、施行日である令和6年4月1日から3年、すなわち令和9年3月31日が期限とされました。何年前の相続であっても、この日までに登記または後述の相続人申告登記を行えば、義務を果たしたことになります。制度全体の仕組みは相続手続きの費用相場をまとめた比較記事でも触れていますが、本記事では「過去分の期限」に絞って整理します。
なぜ過去の相続も対象になるのか
義務化は、所有者がわからない土地（所有者不明土地）が全国で増え、公共事業や災害復旧の妨げになっている問題への対策として導入されました。名義が何代も前のまま放置された古い相続こそ主な原因のため、過去分もあわせて解消の対象とされています。したがって「昔の相続だから関係ない」とは言えず、令和9年3月末という共通の期限が設けられている点が重要です。
あなたの期限はどっち？知った日で変わる猶予期間
過去分には、令和9年3月31日より後ろにずれる例外があります。判断は次の順で行うと整理しやすくなります。
- 相続が発生したのは令和6年3月31日以前か。いいえ（令和6年4月1日以降の死亡）なら過去分ではなく、原則どおり「取得を知った日から3年以内」。
- はい（施行前の相続）の場合、自分が不動産を相続すると知った日は令和6年4月1日より前か。
- 前ならば期限は令和9年3月31日。
- 令和6年4月以降にはじめて知ったならば、その知った日から3年以内（令和9年3月31日より後ろにずれる）。
たとえば古い戸籍を調べていて、会ったこともない親族の不動産を自分が相続する立場だと令和6年秋に判明したような場合は、令和9年3月末ではなく、判明した日から3年が期限になります。逆に、親の死亡当時から実家を相続することがわかっていたなら、施行前に「知っていた」ことになり、期限は令和9年3月31日です。多くの人はこの原則パターンに当てはまります。
期限までに間に合わないときの相続人申告登記
遺産分割の話し合いがまとまらず、誰が不動産を取得するか決まらないまま期限が近づくこともあります。この場合に使えるのが相続人申告登記（そうぞくにんしんこくとうき）です。これは「自分が相続人の一人である」という事実を法務局に申し出る簡易な手続きで、遺産分割が済んでいなくても単独で申し出ることができ、これによって基本的な申請義務を果たしたものとして扱われます。
相続人申告登記はあくまで暫定的な措置です。その後に遺産分割が成立して正式に不動産を取得した場合は、成立日から3年以内にあらためて所有権の移転登記が必要になる、という追加のルールがある点に注意してください。まず過料を避けるために申告し、話し合いが固まってから本来の登記に進む、という二段構えで考えるとよいでしょう。細かい適用範囲は法務省のQ&Aで確認できます。
過去分の登記にかかる費用の内訳
期限を意識すると、次に気になるのが費用です。相続登記の主な出費は、国に納める登録免許税と、手続きを依頼する場合の司法書士報酬に分かれます。登録免許税は不動産の固定資産税評価額×0.4%（1,000分の4）と法律で決まっています（国税庁による）。
| 項目 | 金額の例 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 40,000円 | 土地・建物の評価額合計1,000万円×0.4% |
| 司法書士報酬（依頼する場合） | 74,888円 | 下記設例の平均 |
| 戸籍謄本・評価証明などの実費 | 数千円程度 | 通数・自治体で変動 |
司法書士報酬の74,888円は、日本司法書士会連合会の2024年の報酬アンケートによる平均で、設例は「土地1筆と建物1棟・固定資産評価額の合計1,000万円・戸籍等5通の交付請求・遺産分割協議書と相続関係説明図の作成・登記申請の代理、法定相続人3名のうち1名が単独で相続」という条件です（有効回答1,109）。相続人や不動産の数によって金額は大きく変わるため、あくまで目安として見てください。自分で申請すればこの報酬はかかりませんが、その分の書類収集と作成を自分で行うことになります。
なお、評価額が100万円以下の土地については登録免許税が免税になる措置があり、こちらの期限も令和9年3月31日までです（国税庁による）。過去分の登記と免税の期限がそろっているため、対象になりそうな土地がある人は同じ時期を目安に動くと無駄がありません。
過料10万円以下は本当に来るのか
義務化では、正当な理由なく期限内に申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性がある、とされています（法務省による）。ただし期限を過ぎた瞬間に自動で通知が届くわけではありません。法務局が事情を確認し、正当な理由なく放置していると判断された場合に手続きが進むしくみで、「正当な理由」には遺産分割が長期間まとまらない事情や相続人が極めて多い場合などが含まれるとされています。過度に恐れる必要はありませんが、期限を意識せず放置してよい理由にもなりません。過料は一度きりの負担ですが、名義を放置し続けると、売却や担保設定ができない、相続人がさらに増えて手続きが複雑になるといった二次的な不利益が積み重なります。過去分の期限である令和9年3月末は、こうした問題を清算する区切りとして活用するのが現実的です。
よくある質問
10年以上前に亡くなった親の家も対象ですか。
対象です。相続がいつ発生したかにかかわらず、施行前の相続は令和9年3月31日までに登記または相続人申告登記を行う必要があります。古い相続ほど所有者不明土地の主因とされ、義務化のねらいの中心になっています。
令和9年3月31日を1日でも過ぎたら必ず過料ですか。
必ずではありません。正当な理由なく怠ったと判断された場合に10万円以下の過料の対象となるしくみです。事情があるなら、まず相続人申告登記で義務を果たしておく方法があります。
遺産分割がまとまりません。期限までにどうすればよいですか。
相続人申告登記を単独で申し出れば、基本的な申請義務は果たしたことになります。その後に分割が成立したら、成立日から3年以内に正式な移転登記を行ってください。
祖父名義のまま相続が二回重なっています。期限は同じですか。
施行前に発生した相続であれば、いずれも令和9年3月31日が基本の期限です。相続が重なった数次相続では権利関係が複雑になりやすいため、早めに専門家へ相談すると手戻りを防げます。
自分で登記すれば費用はかかりませんか。
司法書士報酬はかかりませんが、登録免許税（評価額×0.4%）と戸籍などの実費は自分で申請しても必要です。書類の収集と申請書の作成を自分で行う手間との兼ね合いで判断してください。
相続人申告登記をすれば、もう本来の登記はしなくてよいですか。
いいえ。相続人申告登記は暫定的な措置で、遺産分割が成立して不動産を取得した場合は、成立日から3年以内にあらためて所有権移転の登記が必要です。
情報は2026年9月時点のものです。制度や税制は改正される場合があるため、実際の手続きの際は法務省や国税庁の公式ページ、または司法書士などの専門家で最新の内容を確認してください。
参考・出典
- 法務省「不動産を相続した方へ 相続登記・遺産分割を進めましょう」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
- 国税庁 タックスアンサー No.7191（登録免許税の税額表・相続登記の免税措置） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」（2024年3月実施） https://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2024/11/2a2e2c594bc4cd9ff2ca0f6d916db85e.pdf
