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祖父が亡くなってから十数年、実家の土地と建物が祖父名義のまま残っていた。今度はその手続きをする前に父も亡くなり、いざ名義を変えようと法務局に相談したら「祖父の代から登記が飛んでいるので、そのままでは動かせない」と言われた。数次相続（すうじそうぞく＝一つの不動産について相続が二回以上重なった状態）の登記は、この「名義が二世代前で止まっている」ケースで必ず出てきます。
費用がいくらになるかは、突き詰めると一つの点でほぼ決まります。それはその不動産を「何件の登記」に分けて申請するかです。中間の相続が単独相続（相続人が一人だけの状態）なら、二世代ぶんの名義変更を一件の申請にまとめられ、登録免許税（登記のときに国へ納める税金）は原則1回で済みます。逆に中間の相続に複数の相続人が関わっていれば、相続の回数ぶん登記を分ける必要があり、登録免許税もその都度かかります。ですからまず見るべきは「中間の相続を単独相続の形にできるか」です。
数次相続とは｜祖父名義のまま止まった不動産で起きる
数次相続は、ある人（祖父）が亡くなって相続が発生したあと、その名義変更をしないうちに次の相続人（父）まで亡くなり、相続が二重・三重に積み重なった状態を指します。祖父の相続の手続きが終わっていないので、いきなり孫の名義にはできず、原則として「祖父から父へ」「父から孫へ」という所有権の移り変わりを登記で表現する必要があります。
混同しやすいものに代襲相続（だいしゅうそうぞく）があります。代襲相続は、相続が始まる「前に」子がすでに亡くなっていて孫が代わりに相続人になる場合で、相続は一回しか起きていません。数次相続は相続が始まった「後に」相続人が亡くなって相続が重なった場合で、相続が二回以上起きている点が違います。この違いで登記の組み方も費用も変わります。
数次相続 登記で中間省略登記ができる条件
本来は相続の回数ぶん登記を重ねますが、一定の条件を満たすと、途中（中間）の名義を省いて最終の相続人へ一件でまとめられます。これを中間省略登記（ちゅうかんしょうりゃくとうき＝間の名義を登記簿に載せずに飛ばす登記）と呼びます。数次相続の費用を下げられるかどうかの分かれ目です。
中間の相続が「単独相続」であること
まとめられる条件は、中間の相続が単独相続であることです。単独相続とは、その相続の段階で財産を取得する人が一人に定まっている状態を指します。次のいずれかで成立します。
- 祖父の相続人がもともと父一人だけだった
- 祖父の相続人は複数いたが、遺産分割協議（相続人全員でだれが何を取得するか決める話し合い）で父が単独取得すると決まった
- 父以外の相続人が全員相続放棄をして、結果的に父一人になった
この場合、祖父から父への相続が一人に確定しているため、登記簿上は「祖父から（父を経て）最終の相続人へ」の一件で処理でき、登記の件数を一つ減らせます。中間の相続人が複数のまま共有状態になっているときは、まとめられず二件に分ける必要があります。
先例・登記研究での扱い
中間の相続が単独相続であれば一件の申請でまとめられる、という取り扱いは登記実務の先例で確立されています。申請の可否や添付書面の細部は個別事情で変わるため、実際に申請する前に管轄の法務局または司法書士に確認してください。
登録免許税が複数回かかるかの切り分けと計算例
登録免許税は、相続登記の場合「不動産の価額（固定資産税評価額）×0.4%（1,000分の4）」で計算します（国税庁 タックスアンサー No.7191、2026年9月時点・公式サイト確認）。数次相続で費用が二倍近くになるかどうかは、この税金が1回で済むか、登記の件数ぶんかかるかで決まります。
祖父名義の土地・建物の固定資産税評価額が合計1,000万円のケースで比べます。
| パターン | 登記の件数 | 登録免許税の計算 | 登録免許税の合計 |
|---|---|---|---|
| 中間が単独相続（一件にまとめられる） | 1件 | 1,000万円×0.4% | 40,000円 |
| 中間に複数相続人が残る（分けて申請） | 2件 | 40,000円×2 | 80,000円 |
広告この記事の結論：相続手続きのnocos
数次相続の登記は中間の相続を単独相続にまとめられるかで登録免許税が倍近く変わるため、この判定を含めて司法書士が在籍する窓口に相談する方法もあります。
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このように、同じ不動産でも中間を単独相続にできるかどうかで登録免許税が倍近く変わります。相続がさらに重なって三次相続になっている場合は、まとめられなければその件数ぶん積み上がります。上の金額は評価額1,000万円の設例で、評価額が変われば税額も変わります。
なお、土地の価額が100万円以下の場合、相続登記の登録免許税は免税になります（令和9年3月31日までの措置、No.7191）。祖父の代から放置された地方の土地では評価が低いこともあり、この免税が使える場合があります。建物は対象外です。
数次相続の費用を見積もる判断フロー
費用の見当をつけるには、次の順で条件をたどります。
- 中間（祖父→父など）の相続人は一人に確定しているか。→ もともと一人／遺産分割で一人／全員放棄で一人なら「単独相続」。単独相続なら一件でまとめられ、登録免許税は原則1回。
- 中間に複数の相続人が共有で残っているか。→ 残っているなら登記を分ける必要があり、登録免許税は件数ぶん。まず遺産分割協議で一人に寄せられないかを検討する。
- 対象に土地があり、その評価額が100万円以下か。→ 該当すれば令和9年3月31日まで登録免許税が免税。
- これに戸籍謄本などの実費と、司法書士に頼む場合の報酬が加わる。
手続きの進め方と専門家に頼む場合の費用
数次相続は、祖父の出生から死亡までと父の出生から死亡までの戸籍を両方そろえる必要があり、相続人の範囲を確定する作業が通常の相続登記より重くなります。相続人が古い戸籍をたどるうちに、思わぬ人が相続人に含まれていたと分かることもあります。
専門家に依頼する場合、相続登記の司法書士報酬は平均74,888円という調査結果があります（日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」2024年）。ただしこれは「土地1筆・建物1棟、評価額合計1,000万円、戸籍5通の取得、遺産分割協議書と相続関係説明図の作成、法定相続人3名中1名が単独相続」という一件ぶんの設例での平均です。数次相続で登記を二件に分ける場合や、集める戸籍が増える場合は、その分だけ上がるのが通常です。登録免許税や戸籍の実費はこの報酬とは別にかかります。
費用の全体像や、自分でやる場合と依頼する場合の内訳の考え方は、相続手続きの費用相場をまとめた比較記事で確認できます。
3年以内の義務との関係
相続登記は令和6年4月1日から申請が義務化され、相続の開始を知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由なく怠った場合に10万円以下の過料の対象になります（法務省）。施行前に発生していた相続については、令和9年3月31日までが期限です。祖父名義のまま放置された数次相続はまさにこの対象になりやすいため、すぐに登記まで進められないときは、相続人申告登記（自分が相続人であることを法務局に申し出る暫定的な手続き）で基本的な義務を果たしておく方法があります。
よくある質問
祖父名義のまま何十年も放置していても登記できますか
できます。戸籍をたどって相続人を確定すれば、放置期間が長くても手続きは可能です。ただし年月が経つほど相続人が増え、戸籍集めや協議の負担が大きくなります。早く着手するほど費用も手間も抑えやすくなります。
中間省略登記はどんな場合にできますか
中間の相続が単独相続（相続人が一人に確定した状態）である場合にできます。もともと相続人が一人だった、遺産分割協議で一人が取得すると決めた、他の相続人が全員放棄した、のいずれかが該当します。中間が複数人の共有のままだと、まとめられません。
登録免許税は必ず相続の回数ぶんかかりますか
いいえ。中間を単独相続にまとめて一件で申請できれば、登録免許税は原則1回で済みます。まとめられず二件に分ける場合は、各登記に対して「評価額×0.4%」がかかります。
数次相続でも3年以内の義務は関係ありますか
関係あります。相続登記の義務化は数次相続にも及びます。施行前の相続は令和9年3月31日までが期限です。すぐに登記まで進められない場合は、相続人申告登記で暫定的に義務を果たす方法があります。
中間の相続人が複数いる場合はどうすればよいですか
まず遺産分割協議で、その不動産を一人が取得する形にまとめられないかを検討します。単独取得に確定できれば一件でまとめられる可能性があります。まとまらない場合は登記を分ける前提で費用を見積もります。
免税措置は数次相続でも使えますか
土地の価額が100万円以下であれば、令和9年3月31日までの措置として登録免許税が免税になります。数次相続でも条件を満たせば適用されます。建物は対象外で、評価額は固定資産税評価額で判断します。
情報は2026年9月時点のものです。税制や制度は改正されることがあるため、実際の申請前に法務局・国税庁の公式情報や専門家で最新の内容を確認してください。
参考・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.7191（登録免許税の税額表・相続登記の免税措置） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 法務省「相続登記の申請が義務化されました」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」（2024年3月実施） https://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2024/11/2a2e2c594bc4cd9ff2ca0f6d916db85e.pdf
