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親が一人で暮らしていた実家を相続したものの、誰も住まないまま空き家になっている。固定資産税だけがかかり続けるので売りたいが、売れば譲渡益に税金がかかると聞いて動けずにいる。こうした場面で使えるのが、被相続人の住まいだった空き家を売ったときに譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。ただし誰でも使えるわけではなく、建物の築年数・売却の期限・売却価格・耐震状態など複数の要件をすべて満たす必要があります。まず確認すべきは「昭和56年5月31日以前に建てられた家か」「相続開始から3年目の年末までに売れるか」「売却代金が1億円以下か」の3点で、ここが崩れると特例は使えません。
空き家を売った利益から3,000万円を引ける仕組み
この特例は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます（国税庁 No.3306）。相続した家を売ると、売却代金から取得費（買ったときの値段など）と譲渡費用（仲介手数料など）を引いた金額が「譲渡所得」となり、これに税金がかかります。特例が使えると、この譲渡所得からさらに最大3,000万円を差し引けます。譲渡益が3,000万円以下なら課税される所得はゼロになり、税金がかからない計算です。
対象になるのは、亡くなった方が一人で住んでいた家とその敷地を、相続した人が売る場合です。建物を耐震リフォームして売るか、建物を取り壊して更地にして売るかのいずれかが原則で、そのまま古い家を残して売る形は対象になりにくい点に注意します。
使えるかどうかを分ける条件チェックシート
次の項目がすべて「はい」になって初めて特例の対象です。ひとつでも外れると使えないため、売却の話を進める前に確認します。
| 確認項目 | 要件（2026年9月時点・国税庁確認） |
|---|---|
| 建てられた時期 | 昭和56年5月31日以前に建築された家であること |
| 建物の種類 | マンションなどの区分所有建物でないこと |
| 相続前の居住状況 | 相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいないこと（原則、亡くなった方が一人暮らし） |
| 売却の期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること |
| 売却代金 | 売却代金が1億円以下であること |
| 建物の状態 | 耐震リフォームして売る、または取り壊して更地で売ること |
| 譲渡した時期 | 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡であること |
特に見落としやすいのが売却期限です。たとえば令和6年5月に相続が発生した場合、期限は「相続開始から3年後」ではなく、その3年後が属する年の12月31日、つまり令和9年12月31日までとなります。売却は買主探しから引き渡しまで時間がかかるため、逆算して早めに動くことが要点になります。
控除額が2,000万円に下がるケース
相続人が複数いて一つの空き家を共有で相続し、共有のまま売る場合は注意が必要です。令和6年1月1日以後の譲渡で、その空き家を取得した相続人が3人以上いるときは、一人あたりの控除額が3,000万円ではなく2,000万円に縮小されます。兄弟3人で実家を相続して3人名義のまま売る、といったケースが典型です。控除枠が減ると課税される所得が増えるため、誰の名義で相続し誰が売るかを、遺産分割の段階で税負担も含めて考えておくと差が出ます。
税金がどれだけ変わるかの計算例
売却代金から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得が3,500万円になったケースで、控除の有無による課税対象額を比べます（税率は所有期間などで変わるため、ここでは課税される所得の額のみを示します）。
| 状況 | 譲渡所得 | 差し引ける控除 | 課税対象額 |
|---|---|---|---|
| 特例が使えない | 3,500万円 | 0円 | 3,500万円 |
| 3,000万円控除 | 3,500万円 | 3,000万円 | 500万円 |
| 2,000万円控除（相続人3人以上） | 3,500万円 | 2,000万円 | 1,500万円 |
控除が使えるかどうかで課税される所得が3,000万円変わり、譲渡益が控除額の範囲内に収まれば課税対象はゼロになります。金額のインパクトが大きいぶん、要件を満たすかどうかの見極めが重要になります。
売却までの流れと相続登記の費用
空き家を売るには、その前提として不動産の名義を亡くなった方から相続人へ移す相続登記（名義変更）が必要です。買主に引き渡すには売主が正式な名義人になっている必要があるためで、令和6年4月1日からは相続登記そのものが義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められています。
相続登記でかかる主な公的費用は登録免許税で、不動産の価額（固定資産税評価額）の0.4%（1,000分の4）です（国税庁 No.7191）。評価額1,000万円なら4万円が目安になります。これに戸籍などの実費や、手続きを司法書士へ依頼する場合の報酬が加わります。名義変更にかかる費用の全体像や司法書士報酬の目安は、相続手続きの費用相場をまとめた記事で整理しています。
実際の売却では、耐震リフォームや解体の費用、要件を満たすかの判断、確定申告での特例適用など専門的な確認が続きます。要件の見落としで特例が使えなくなると税負担が大きく変わるため、売却と税務を扱える専門家に早めに見積りを取り、条件を確認しておくと安心です。
よくある質問
親が老人ホームに入っていた場合も対象になりますか
亡くなる直前に一定の要件を満たす老人ホームなどに入居していた場合は、対象となる余地があります。ただし入居前の居住状況や介護認定などの条件があるため、個別の状況を国税庁の該当ページや税務署で確認してください。
相続税の申告期限とは別ですか
別です。相続税の申告と納付は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内が期限です（国税庁 No.4205）。空き家の3,000万円控除は所得税の話で、相続開始から3年目の年末までに売却するという別の期限で判断します。
マンションを相続した場合も使えますか
この特例は一戸建てを想定しており、マンションなどの区分所有建物は対象外です。相続前に亡くなった方が一人で住んでいた戸建てとその敷地が基本的な対象になります。
兄弟3人で相続すると必ず2,000万円になりますか
令和6年1月1日以後の譲渡で、その空き家を取得した相続人が3人以上の場合に、一人あたりの控除額が2,000万円になります。誰が取得して売るかによって取得相続人の数が変わるため、遺産分割の内容で結果が変わります。
この特例と他の特例は同時に使えますか
特例には併用の可否や適用要件の細かい定めがあり、他の譲渡所得の特例と重ねられないものもあります。適用できるかは売却の条件によって変わるため、確定申告の前に税務署や税理士へ確認することをおすすめします。
建物を残したまま売っても対象になりますか
原則として、耐震リフォームをして売るか、取り壊して更地で売るかのいずれかが必要です。古い建物をそのまま残して売る形は対象になりにくいため、売り方を決める段階で要件を確認してください。
参考・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4205 相続税の申告と納税 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm
- 法務省 相続登記の申請義務化について https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
