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母が亡くなり、実家には父が一人で残りました。遺産分割では、家の所有権は子であるあなたが取得し、父には「配偶者居住権（配偶者が亡くなるまでその家に住み続けられる権利）」を設定した。ここまでは円満です。ところが数年後、父の足腰が弱って介護施設に入ることになり、空いた実家を売って施設費用に充てようとした瞬間に、手が止まります。所有権はあなたにあるのに、その家は思うように売れないからです。
配偶者居住権は「配偶者が住まいを失わない」という一点では非常に強い制度ですが、その安心と引き換えに、住まいを現金に換える自由を大きく失います。設定するかどうかの判断は、金額の損得よりも先に「その配偶者が生涯そこに住み続けるか、途中で施設や別の家に移る可能性があるか」で決まります。この記事では、売却できないという最大の弱点と、介護施設に移る場面で具体的にどう詰まるのか、そして相続税では有利でもデメリットが残る理由を整理します。
配偶者居住権は「住む権利」と「所有権」を分ける制度
配偶者居住権は、2020年4月から使えるようになった比較的新しい権利です。仕組みを一言でいうと、これまで一体だった家の価値を、「住み続ける権利（配偶者が持つ）」と「その権利の負担が付いた所有権（子などが持つ）」の二つに切り分けます。
従来は、配偶者が家に住み続けたいなら家そのものを相続する必要がありました。しかし家の評価額が高いと、それだけで相続分を使い切ってしまい、生活費となる預貯金を受け取れないという問題が起きていました。配偶者居住権を使えば、配偶者は「住む権利」という一部の価値だけを取得すればよいので、その分ほかの財産（預貯金など）も受け取りやすくなります。ここまでが、制度が設けられた本来の狙いです。
ただし、家を二つの権利に分けたことが、そのまま後述するデメリットの根っこになります。分けた権利は、片方だけを自由に処分できないためです。配偶者居住権の根拠となる条文は民法に置かれていますが、具体的な条番号は施行後の改正で位置が動くことがあるため、引用する際は最新の条文で確認してください。
最大のデメリットは、配偶者居住権を売却・譲渡できないこと
配偶者居住権のいちばん重い弱点は、その権利を他人に売ったり譲ったりできない点です。配偶者居住権は、あくまでその配偶者本人が住むための権利として設計されており、第三者に譲渡することが認められていません。つまり、住まなくなったからといって、権利を売ってお金に換えることができないのです。
一方、家の所有権を持つ子の側も、身動きが取りにくくなります。所有権はあっても、そこには「配偶者が住み続けられる」という重い負担が付いています。配偶者が住んでいる限り、子が家を自由に売ることは現実的に困難です。買い手からすれば、自分の物にしたのに配偶者が住み続ける家など、まず買いません。
結果として、家は「住む権利を持つ配偶者」と「所有権を持つ子」の双方が縛り合う状態になり、どちらか一方の意思だけでは換価（売って現金化すること）できなくなります。売るには、配偶者が居住権を手放すことに合意し、双方が協力して手続きを進める必要があります。関係が良好なうちはよいのですが、関係がこじれると、家という資産が凍結されたまま動かせなくなります。
介護施設へ移るとき、配偶者居住権はどう詰まるか
編集部が最も注意を促したいのが、配偶者が介護施設に移る場面です。ここで詰まり方が具体的になります。
配偶者居住権を設定すると、たとえ配偶者が施設に入って家に住まなくなっても、権利そのものは自動では消えません。住まなくなったから権利が売れるわけでも、所有者である子が勝手に売れるわけでもない。施設費用を家の売却で工面したくても、家は動かせないままです。
この状態を解消する主な道筋は、次のようになります。
- 配偶者が配偶者居住権を「放棄」するか、所有者である子との間で権利を「合意で消滅させる」。そのうえで、負担のなくなった家を子が売却する。
- 子が配偶者に対して、居住権を消してもらう対価（合意の内容によっては金銭）を支払う形で調整する。
ここで見落としやすいのが税金の問題です。配偶者が対価をもらわずに居住権を放棄すると、その経済的な利益が所有者である子に移ったとみなされ、贈与税の対象になる場合があります。逆に子が対価を払えば、今度はその資金をどう用意するかという別の負担が生じます。いずれにしても、「施設に入るから家を売って費用に充てる」という当たり前に見える流れが、配偶者居住権を設定していると一手間も二手間も増えるのです。放棄や合意消滅にともなう課税の具体的な取り扱いは、税務署または税理士への確認が前提になります。
相続税では有利でも、配偶者居住権にはデメリットが残る
「配偶者居住権 相続税」で調べると、節税に使えるという解説が多く出てきます。これは半分正しく、半分は注意が必要です。
仕組みはこうです。一次相続（最初の相続）で家を居住権と所有権に分けると、配偶者は居住権部分にだけ相続税がかかります。しかも配偶者には税額を大きく軽減する制度があるため、実際の負担は抑えられます。そして配偶者が亡くなる二次相続のとき、配偶者居住権は消滅し、子はもともと持っていた所有権が自動的に完全な所有権に戻ります。この「消滅による復活」には原則として相続税がかからないため、家の価値の一部を課税されずに子へ引き継げる、という効果が生まれます。二次相続で税負担が増えやすい構造そのものは相続手続きの費用と流れを整理した記事や配偶者控除の解説にゆずりますが、配偶者居住権はその二次相続対策の一手として語られます。
ここに三つのデメリットが潜みます。第一に、評価額の計算が複雑です。配偶者居住権の評価には、配偶者の平均余命をもとにした存続年数、民法の法定利率による割引率、建物の耐用年数といった要素が使われ、素人が正確に出すのは容易ではありません（具体的な評価方法は国税庁の該当ページで確認してください。第二に、節税額を見込んで設定しても、途中で配偶者が施設に移り、家を売る必要が出た瞬間に、前章のとおり換価できないという現実にぶつかります。節税の「得」と、換価不能の「不便」を天秤にかける必要があるのです。第三に、設定には登記が必要で、登録免許税などの費用がかかります（配偶者居住権の設定登記の税率は所有権移転の相続登記とは異なります。参考までに、通常の相続による所有権移転登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。
配偶者居住権を設定すべきか、条件で判断する
デメリットを踏まえたうえで、設定の向き不向きを条件で整理します。
- 配偶者が生涯その家に住み続ける意思が固く、施設入所や住み替えの可能性が低い → 配偶者居住権が向く。住まいの安心を最優先でき、換価できない弱点も表面化しにくい。
- 数年以内に施設入所や住み替えの可能性がある → 設定は慎重に。家を売って施設費用に充てる道が塞がれるため、配偶者が家そのものを相続する方法や、家を売って現金で分ける方法と比較したい。
- 配偶者に十分な預貯金があり、家を現金化する必要がない → どちらでも成り立つ。無理に権利を分けず、単純に所有権を取得する選択も検討できる。
- 子と配偶者の関係が良好で、将来の売却協力が確実に見込める → 換価が必要になっても合意で消滅させやすいため、リスクは相対的に小さい。
- 二次相続の節税だけを目的にしている → 換価不能リスクと登記費用を必ず並べて判断する。節税額が不便を上回るかを、評価額の試算まで含めて確認したい。
下の表は、配偶者が「配偶者居住権」を取得する場合と、家の「所有権そのもの」を取得する場合の違いを、住み替えや売却の観点でまとめたものです。
| 観点 | 配偶者居住権を取得 | 家の所有権を取得 |
|---|---|---|
| 住み続けられるか | 亡くなるまで住み続けられる | 住み続けられる |
| ほかの財産（預貯金）の受け取り | 権利の価値が家より小さいため受け取りやすい | 家の評価額が大きいと受け取りにくい |
| 権利・不動産の売却 | 居住権は売却・譲渡できない | 自分の判断で売却できる |
| 施設へ移るとき | 放棄・合意消滅の手続きが要り、課税に注意 | そのまま家を売って費用に充てられる |
| 二次相続時 | 居住権が消滅し、課税されずに所有権が子へ復活 | 家が相続財産として二次相続の対象になる |
広告この記事の結論：相続手続きのnocos
配偶者居住権は売却できず現金化もできないため、設定前に司法書士など専門家が在籍する窓口に相談する方法もあります。
広告です。対応地域や料金プランは公式でご確認ください。
設定後に気をつけたい実務上の負担
配偶者居住権を設定したあとにも、いくつかの負担が続きます。
まず、配偶者居住権は登記をしておかないと、第三者に対して権利を主張できません。所有者である子が家を勝手に第三者へ売ってしまったような場合に備え、設定登記を済ませておく必要があります。この登記に費用がかかることは前述のとおりです。
次に、建物の維持管理です。配偶者居住権を持つ配偶者は、通常の使用に必要な範囲の修繕費や、日常の管理費用を負担するのが原則とされています。固定資産税は所有者に課される一方で、その相当額を配偶者が負担する形で調整されることもあります。誰がどこまで負担するのかを、設定の段階で家族間で決めておかないと、後々のトラブルになりやすい部分です。
相続税の申告そのものにも期限があります。相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告・納付する必要があります。配偶者居住権の評価が複雑なだけに、設定するなら早めに専門家に相談し、この期限に間に合わせる段取りが欠かせません。なお相続税がそもそもかかるかどうかは、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える遺産があるかで判定します。
よくある質問
配偶者居住権は途中でやめられますか
配偶者本人が権利を放棄したり、所有者である子と合意して消滅させたりすることは可能です。ただし対価をもらわずに放棄すると贈与税の対象になる場合があるため、消滅させる前に税務上の取り扱いを確認してください。
配偶者が施設に入ったら、配偶者居住権は自動で消えますか
住まなくなっても自動では消えません。権利を消すには放棄や合意消滅などの手続きが必要で、それをしない限り家を売って現金化することはできません。施設への移り住みを見込むなら、設定前にこの点を検討しておくべきです。
配偶者居住権を設定すると相続税は必ず安くなりますか
必ずではありません。二次相続で課税されずに所有権が子へ戻る効果はありますが、評価額や家族構成によって有利さは変わります。換価できない不便や登記費用も含めて、試算のうえで判断する必要があります。
所有権を持つ子は、その家を売れますか
配偶者が住んでいる限り、実質的に売却は困難です。買い手が付きにくいうえ、配偶者の居住権を消さずには自由に使えないためです。売るには配偶者の協力が前提になります。
配偶者居住権の評価額はどう決まりますか
配偶者の存続年数（平均余命をもとにした期間）や法定利率による割引、建物の耐用年数などを使って計算します。計算が複雑なため、正確な評価は税理士に依頼するのが現実的です。具体的な算式は国税庁の該当ページで確認してください。
配偶者居住権と、家をそのまま相続するのはどちらがよいですか
配偶者が生涯そこに住み続けるなら居住権が向き、途中で施設や別の家に移る可能性があるなら所有権をそのまま取得する方法が向きます。将来の住み替えの見通しを起点に比べるのが基本です。
参考・出典
- 国税庁 タックスアンサー No.4205 相続税の申告と納税 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4205.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.4152 相続税の計算（基礎控除） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
- 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- e-Gov法令検索 民法（配偶者居住権の規定を含む） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
