借地権の相続｜地主の承諾と名義書換料

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親が長年借りていた土地の上に建つ実家を相続したところ、地主から「名義が変わるなら承諾料をいただきます」と言われて戸惑う。こうした相談は珍しくありません。借地権（他人の土地を借りて建物を建てる権利）は財産ですから、当然に相続の対象になります。しかし相続で受け継ぐ場合と、生きているうちに売買や贈与で移す場合とでは、地主の関与も費用もまったく違います。

結論から言えば、判断の基準は「相続による承継か、それ以外の移転（譲渡）か」の一点です。相続で借地権を受け継ぐときは、地主の承諾も承諾料も原則として要りません。地主から名義書換料を求められても、それは法律上の義務ではなく慣行にすぎません。一方、借地権を第三者へ譲る（売る・贈る）ときは地主の承諾が必要で、承諾料が問題になります。この違いを最初に押さえておけば、不要な支払いを避けられます。

借地権の相続に地主の承諾はいらない（民法896条）

相続人は、被相続人（亡くなった方）が持っていた財産上の権利義務を、原則としてまとめて受け継ぎます。これを包括承継といい、民法896条が定めています。借地権もこの「財産上の権利」に含まれるため、相続が起きた瞬間に、地主の意思とは関係なく相続人へ移ります。

つまり借地人が誰になるかは、相続によって法律上自動的に決まります。地主が「認めない」と言っても、相続そのものを止めることはできません。契約の当事者が親から子へ変わるだけで、賃貸借契約の内容（地代や期間、更新の条件）はそのまま引き継がれます。地代を今後どこへ振り込むかといった連絡は必要ですが、それは承諾を得る手続きとは別のものです。

承諾が要るのは譲渡のとき｜相続との違いが核心

借地借家法では、借地権を第三者へ譲渡したり、借地上の建物を売却したりする場合には、地主の承諾が必要とされています。承諾が得られないときは、裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる許可を求める制度（借地借家法19条・20条の許可）も用意されています。ここで登場するのが承諾料です。

しかし相続は「譲渡」ではありません。譲渡は当事者どうしの合意（売買契約や贈与契約）で権利を移す行為ですが、相続は本人の死亡によって法律が自動的に権利を移す出来事です。合意による移転ではないため、譲渡を前提とした承諾のルールは相続には及びません。両者を並べると違いがはっきりします。

項目	相続（承継）	譲渡（売買・贈与）
権利が移る理由	被相続人の死亡（法律上当然に承継）	当事者の合意（契約）
地主の承諾	原則として不要	必要（承諾がなければ裁判所の許可）
承諾料・名義書換料	支払う法的義務はない	承諾料として求められる慣行がある
主な根拠	民法896条（包括承継）	借地借家法19条・20条ほか

相続で受け継いだ後に、相続人がその借地権をさらに他人へ売りたい、あるいは相続人以外の同居家族へ贈りたいという段階になれば、そこで初めて譲渡のルールが働き、地主の承諾と承諾料が問題になります。相続と譲渡を切り分けて考えることが大切です。

名義書換料は慣行であって法的義務ではない

地主から相続を理由に「名義書換料」を請求されることがあります。これは長く続いてきた不動産取引上の慣行で、法律が支払いを命じているものではありません。相続による承継に承諾は要らない以上、その対価としての名義書換料にも法的な根拠はない、というのが原則です。

ただし現実には、地主との関係は相続後も長く続きます。角を立てずに済ませたいという理由から、話し合いのうえで一定の金銭を支払う例もあります。支払うかどうかは、法的義務ではないという前提を理解したうえで、地主との今後の付き合いを含めて相続人自身が判断する事柄です。請求された金額の妥当性や、契約書に「名義変更時に一定額を支払う」といった特約がないかを、まず確認するとよいでしょう。金額の目安が示されない場合や交渉が難航する場合は、借地に詳しい専門家に相談する方法もあります。

相続で実際にかかる費用｜建物の相続登記が中心

借地権そのものには通常、登記がないことが多く（登記は借りている土地ではなく、その上に建つ建物にされます）、相続で現実に手続きが必要になるのは借地上の建物の相続登記（名義変更）です。相続登記にかかる費用の中心は、法律で決まっている登録免許税です。

建物の相続登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額に0.4%（1,000分の4）を掛けた金額です（国税庁タックスアンサーNo.7191、2026年9月時点）。たとえば建物の固定資産税評価額が500万円なら、登録免許税は2万円です。手続きを司法書士に依頼する場合は、これに報酬が加わります。

費目	金額の目安	備考
登録免許税（建物）	固定資産税評価額 × 0.4%	評価額500万円なら2万円
司法書士報酬（依頼する場合）	平均 約74,888円	下記の設例に基づく平均
戸籍謄本など必要書類の実費	数千円程度	取得する通数・自治体で変動

司法書士報酬の平均74,888円は、日本司法書士会連合会の報酬アンケート（2024年3月実施）による数字です。ただしこの設例は「土地1筆と建物1棟、固定資産評価額合計1,000万円、戸籍等5通の交付請求、遺産分割協議書と相続関係説明図の作成、相続人3名中1名が単独相続」という条件での平均であり、土地を含む設例です。借地の場合は建物だけの登記になるため単純には当てはまらず、相続人や不動産の数によっても大きく変わります。あくまで目安としてください。相続手続き全体でかかる費用の相場は、相続手続きの費用相場をまとめた記事で確認できます。

相続か譲渡か｜承諾料が要るかどうかの判断フロー

地主から金銭を求められたとき、それが払うべきものかを次の順で確認します。

1. 権利が移る原因は「被相続人の死亡」か。死亡による承継であれば相続であり、承諾も承諾料も原則不要です。
2. 移す相手は法定相続人か。遺産分割で相続人の一人が受け継ぐのも相続の枠内で、承諾は不要です。
3. 相続人以外の第三者へ売る・贈るのか。これは譲渡にあたり、地主の承諾が必要で承諾料が問題になります。
4. 賃貸借契約書に名義変更時の特約があるか。特約の有無で扱いが変わることがあるため、契約書を確認します。

1と2に該当するなら、名義書換料の支払いは法的義務ではないと整理できます。3に進む段階になって初めて、承諾と承諾料の交渉が現実の課題になります。

相続後に地主とやっておきたいこと

承諾が不要だとしても、地代の支払先の確認や、相続で借地人が変わった旨の連絡はしておくのが円滑です。あわせて、賃貸借契約書の内容（契約期間、更新料の定め、増改築や譲渡に関する特約）を読み直しておくと、将来売却や建て替えを考えたときに慌てずに済みます。契約書が古く見当たらない、地代の値上げを持ち出された、名義書換料の請求が強硬だといった場合は、借地問題に詳しい司法書士や弁護士へ早めに相談することを検討してください。

よくある質問

借地権を相続するのに地主の承諾は本当にいらないのですか

相続による承継には、原則として地主の承諾は要りません。民法896条により、借地権は相続人へ法律上当然に引き継がれるためです。承諾が必要になるのは、売買や贈与で第三者へ譲渡する場合です。

地主から名義書換料を請求されました。払わないといけませんか

相続の場合、名義書換料は長年の慣行であって法律上の支払い義務はありません。ただし地主との関係を考えて話し合いのうえ支払う例もあります。契約書に特約がないかを確認し、金額に納得できないときは専門家に相談してください。

借地権の相続でかかる費用は何ですか

中心となるのは借地上の建物の相続登記にかかる登録免許税で、建物の固定資産税評価額の0.4%です（2026年9月時点）。司法書士に依頼すればその報酬が、戸籍などの取得には実費が加わります。

相続で受け継いだ借地権を売りたい場合はどうなりますか

その段階は「譲渡」にあたるため、地主の承諾が必要になり、承諾料が問題になります。承諾が得られないときは、裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てる制度もあります。相続で受け継ぐこと自体とは、手続きが別だと考えてください。

遺産分割で相続人の一人が借地権を単独で受け継ぐ場合も承諾は不要ですか

相続人の間で分け方を決める遺産分割は相続の枠内の話であり、承諾は原則不要です。相続人以外の人へ渡す場合が譲渡にあたります。

借地権に登記はあるのですか

借地権自体は登記されていないことが多く、実務では借地上の建物の登記によって権利が対抗されます。そのため相続で必要になる手続きは、多くの場合、建物の相続登記です。

参考・出典

• 国税庁 タックスアンサー No.7191（登録免許税の税額表・相続登記0.4%）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
• 日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」（2024年3月実施）https://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2024/11/2a2e2c594bc4cd9ff2ca0f6d916db85e.pdf
• 民法896条・借地借家法（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/